国内楼市真会掉头向下？中国房价涨跌成谜

2016-08-18 12:01北京都市网 www.bjdsw.com.cn

　　自1998年以来，国内楼市一路高歌猛进，尽管有短期的回调和下降，但之后十有八九是以报复性反弹为结局。十几年以前就有专家在大声呼吁高房价风险，但政府各种调控手段祭出后，不但没让房价下降，反而越调越涨。唱空楼市的评论人士从来未能实现预言。

　　这是否意味着今后的楼市还会持续上涨呢？回答这个问题，还得明了本轮房价为何上涨。

　　知名经济学家吴敬琏认为，目前房价过高，最主要的原因是货币超发和信用膨胀。社会上有多余的货币，而人们又不愿从事实业，就会导致人们为保值在资产市场上寻求避风港，造成房价高涨。

　　全联房地产商会创会会长聂梅生也发现，无论是企业还是个人，都在持币观望，“唯一觉得还能够放心的，只有买房子。”

　　天价“地王”密集后续隐患涌现

　　在当前货币超发的现状下，许多企业甚至将土地作为“硬通货”，这也解释了为何一二线土地市场上天价“地王”密集出现，但仍然吸引众多企业争相竞逐。

　　今年是有史以来高价“地王”拍出最为集中的时期。据统计，2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地超过10亿元人民币的地块有219宗，其中109宗溢价率超过100%，167宗溢价率超过50%。

　　如果土地是面粉，房子是面包，那么流动性可以说是和面的水。今年，和面之水大量涌入一二线楼市无疑起到了推升面包价格的作用，面粉也变得供不应求。

　　后续还有一系列隐患，比如部分开发商通过融资举债、加杠杆等方式造“地王”，并且期望房价上涨从而解套，但地价虚高，势必加大后续偿债压力，甚至可能造成“击鼓传花”式的风险传导效应。

　　越来越多开发商坦言，现在一二线城市地价太高，企业陷入是否拿地的两难。不拿地没有项目开发，企业无法生存，但拿地就是一场赌博，一旦决策失误可能也会让企业陷入困境。

　　楼市走向：多个声音观点不同

　　面对当前的市场形势，不同的声音传达出截然不同的观点。

　　一些人认为，中国楼市下半场并不乐观，而且风险越来越大。房价、地价的持续上涨只是让泡沫累积越来越快，一旦泡沫破裂，则会引起十分可怕的后果。

　　不过也有专家认为，目前楼市处在一个短周期的回落阶段，这个阶段会持续一年半左右，楼市会持续降温，销售也会出现负增长。但楼市下行的时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段，降温过后，房地产市场又会如“不倒翁”一般出现反弹回涨的情形。

　　除了供求关系之外，国内楼市还极大地受到政策影响。政府要“稳增长”，那么房地产这栋大楼不能倒。如此不难看出，一旦房地产开发投资再次跌入谷底，那么政策的宽松和鼓励可能卷土重来。但房价过快上涨的地方则可能同时出台降温政策，掐灭泡沫生成的苗头。处于争议中的房产税也有可能被视为降温退烧的利器，在一二线楼市率先推出。

　　中国城市“地王潮”未退

　　尽管近月来楼市销售、投资双双放缓，但中国多地土地市场依然热度不减。

　　中原地产研究中心统计数据显示，8月上半月，武汉、合肥、成都、上海等地再次拍出10宗溢价率超过100%的高价地(单块地总价高于10亿元人民币)。

　　前7个月，全国总价超过10亿元人民币的地块(住宅和商业类)多达257宗，其中，溢价率超过100%的“地王”合计128宗。加入8月上半月的数据后，今年以来，中国已有近140块高价地溢价率超过100%。

　　另一家研究机构的数据反映出类似的趋势。据伟业我爱我家集团数据中心统计，截至7月份，包括北京、上海、广州、深圳在内的四大一线城市已连续3个月住宅用地平均溢价率超过100%(过去几年，宅地平均溢价率不足50%)。其中7月份，一线城市住宅用地成交楼面均价为每平方米30330元，再创新高。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，北上广深等一线城市，经过了逾20年的高速投资开发建设，城市可供开发建设的新增用地数量越来越少，土地供应量逐步回落。2016年上半年一线城市的住宅用地成交数量仅50宗，是2010年至今最少的半年。但土地成交价格却持续上涨。

　　胡景晖认为，即便地少，但是为了远离三四线城市库存高的风险，更多的开发企业还是选择重返一线城市，在“僧多粥少”的情况下，使得一线城市每块土地的竞夺都异常激烈，尤其是优质宅地，自然成为各大开发企业竞夺的焦点，高溢价自然也成为楼市常态。

　　这种“房价高、土地价更高”的狂热还在向周边蔓延。南京、厦门、合肥等核心二线楼市接棒“一线”成为房价上涨的“领头羊”，而土地市场的热度也随之传导。

编辑：lisa 来源：北京都市网