二手房交易营改增不增税 两年以上免征增值税

　　营改增5月1日全面推行后，二手房交易税负将如何变化，成为关注的焦点之一。据悉，营改增试点实施办法中明确，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　目前来看，二手房交易营改增基本上相当于将营业税政策平移至增值税上，税负并不会增加。一位地方税务机关人士表示，考虑到价税分离部分，营改增后，税负实际上略微降一点。但是由于二手房交易中通常是卖方占主导地位，会通过各种方式转移税负，他也提醒，要谨防开发商拿增值税炒作，或者价税分离标价，建议购房人注意合同签订，必须搞清楚房款是否含税价。

　　根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1+征收率），应纳税额=销售额×征收率，比如一套售价150万（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为（150÷1.05）×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。

　　另一可能减税的来源是2年以上的非普通住房。现行二手房交易营业税政策是个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　此次个人二手房交易营改增对2年以上（含2年）的住房采用了统一表述，并未区分“非普通住房”和“普通住房”。有税务咨询人士表示，这可能意味着未来不分差别对待。普通住房和非普通住房的区别，主要是各地区根据实际情况，结合单套建筑面积、住宅小区建筑容积率、实际成交价格等制定的本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。如果营改增后，2年以上的非普通住房也纳入免征范围，将减轻这部分住房的交易税负。为确保全面推开营改增平稳实施，国税总局近日也发文称，全面推开营改增后，二手房交易增值税在一定过渡期内委托地税部门代征。